Vägledning

Förvaltning av fastigheter

Arrenden

Granskad: ‎den ‎20‎ ‎september‎ ‎2024

Vägledning, stöd och instruktioner för upplåtelse av arrende av Naturvårdsverkets fastigheter.

Sidan vänder sig till

Vägledningarna riktar sig till uppdragstagarna som utför viss förvaltning av Naturvårdsverkets fastigheter – Laponiatjuottjudus, länsstyrelserna och Stiftelsen Tyrestaskogen.

Regelverket kring markupplåtelser och nyttjanderätter utgår huvudsak från vissa kapitel i Jordabalken (1970:994).  

Skiss för bedömning

Det förenklade schemat nedan kan underlätta bedömningen av vilken nyttjanderätt det är fråga om.

Upplåtelser till egna anställda

Upplåtelse, med undantag för korttidsupplåtelse, får inte ske till anställd vid Naturvårdsverket. Upplåtelse får inte ske till anställd hos uppdragstagare om den anställde i sin tjänst eller på annat sätt kan omfattas av jäv eller motsvarande till följd av upplåtelsen. Förbudet mot upplåtelse till anställd gäller inte om upplåtelsen gällde när Naturvårdsverket köpte berört markområde eller om den anställde övertar nyttjanderätt genom arv, bodelning eller testamente. Övernattning vid tjänsteförrättning får ske i vissa byggnader som används i förvaltningen eller i byggnader som är öppna för allmänheten. 

Allmänt om arrende

Arrende definieras som upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag (avgift). Arrende är en total nyttjanderätt där nyttjanderättshavaren (arrendatorn) har egen besittning till det upplåtna området. En upplåtelse ska vara skriftlig. 

Bestämmelserna i 8–11 kap. Jordabalken behandlar arrendeformerna lägenhetsarrende, jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende och är tvingande om inget annat anges. Det innebär att jordägaren (fastighetsägaren) måste rätta sig efter lagbestämmelsen om avtalsvillkor strider mot bestämmelsen. Arrendatorn kan välja mellan lagbestämmelsen och avtalsvillkoret. Parterna kan i vissa fall komma överens en avvikelse från en tvingande lagregel och få överenskommelsen godkänd (dispens) av arrendenämnden.  

Generella principer vid upplåtelse

 

Naturvårdsverkets vägledning, stöd och instruktioner:
- Alla upplåtelser på Naturvårdsverkets fastigheter ska upprättas skriftligen. Det är ett formkrav enligt jordabalken men även för att undvika oenighet om avtalets innehåll. Avtalets innehåll ska vara tydligt, lättförståeligt och anpassat efter den enskilda upplåtelsen. Uppdragstagarna ska utgå från de mallar som Naturvårdsverket tillhandahåller.

- Olika upplåtelser ska inte blandas i ett och samma avtal. Därigenom undviks tolkningsproblem beroende på att tvingande rättsregler är olika för olika upplåtelsetyper. Exempelvis ska det vid upplåtelse av jordbruksarrende anges att arrendet inte omfattar jakt- eller fiskerätt utan separata avtal upprättas för dessa. 

- Upplåtelseavtal bör i regel skrivas med 5-årig upplåtelsetid och med rätt till 5 års förlängning. I undantagsfall bör avtal upplåtas på ett år eller kortare tid om det vid upplåtelsetidpunkten inte finns något förslag till föreskrifter för planerat områdesskydd. Då måste uppmärksammas att vissa avtal t.ex. upplåtelse av fiskearrende och gårdsarrende omfattas av tvingande bestämmelser om att avtalstiden ska vara minst fem år såvida inte parterna träffat särskild överenskommelse om kortare tid och arrendenämnden godkänt överenskommelsen.

- Om inte förstagångsupplåtelse sker till säljare i samband med markförvärv ska ny upplåtelse i första hand erbjudas till personer eller sammanslutningar i trakten om det gäller upplåtelser som är till uppenbar nytta för naturvärdena, skötsel eller fastighetstillsyn. Sådana upplåtelser är i första hand upplåtelse av jordbruksarrende och skogsbete. Upplåtelse bör i första hand ske till personer som har dokumenterade kunskaper och erfarenheter av jordbruksdrift.

Generellt gäller att i de fall upplåtelserna är lokaliserade inom skyddade områden ska dess innehåll styras av naturreservats- eller nationalparksbeslutets syfte, föreskrifter och skötselplan. Upplåtelsevillkoren ska anpassas till beslutade områdesskyddsföreskrifter enligt miljöbalken 7 kap. 3 § (nationalpark) eller 7 kap. 5-6 §§ (naturreservat). 

Beslutade föreskrifter gäller före villkor i upplåtelseavtal om det inte särskilt i områdesskyddsbeslutet uttalats att viss föreskrift inte ska omfatta upplåtelsen helt eller delvis. 

I vissa fall belastas förvärvad mark av nyttjanderätter med upplåtelser som löper ut efter tidpunkten för beslut om områdesskydd. Om sådana nyttjanderätter i något avseende strider mot föreskrift om inskränkning i rätten att använda mark- eller vattenområde eller föreskrift om att tåla intrång bör det av reservatsbeslutet framgå att beslutade föreskrifter inte förhindrar utövning av upplåten nyttjanderätt under återstående avtalad upplåtelsetid. I annat fall gäller föreskriften före avtalat nyttjanderättsvillkor och ersättningsreglerna i 31 kap. miljöbalken kan bli tillämpliga om föreskriften medför att utövningen av nyttjanderätten avsevärt försvåras. 

En nyttjanderätt som i någon del strider mot beslutade föreskrifter ska sägas upp för upphörande till upplåtelsetidens utgång eller för villkorsändring så att upplåtelsevillkoren anpassas till föreskrifterna. 

Vid upplåtelse är det viktigt med god dokumentation i form av till exempel foton, ritningar/mått av byggnader, tomtmark etcetera. 

För mer information läs under respektive arrendeform.

Jordbruksarrende

Jordbruksarrende avser upplåtelse av jord till brukande. Med brukande av jord avses inte bara åkermark utan också upplåtelse av betesmark. Ett jordbruksarrende ska tecknas på bestämd tid. Jordbruksarrende tecknat på minst ett år ska sägas upp för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång.  

Jordbruksarrende (pdf 143 kB)

Jordbruksarrende avser upplåtelse av jord till brukande. Med brukande av jord avses inte bara åkermark utan också upplåtelse av betesmark. Ett jordbruksarrende ska tecknas på bestämd tid. Jordbruksarrende tecknat på minst ett år ska sägas upp för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång.  

Bostadsarrende

 

Naturvårdsverkets vägledning, stöd och instruktioner:
- Uppdragstagaren har rätt att godkänna överlåtelse av arrenderätten utan att samråda med Naturvårdsverket. Om upplåtelsen motverkar syftet med naturreservatet och arrendatorn aktualiserar överlåtelse av arrendet handläggs ärendet av Naturvårdsverket.

- Upplåtelseavgiften ska normalt motsvara traktens marknadsvärde för jämförbara upplåtelser. Föreskrifter som inskränker utövandet av nyttjanderätten medför normalt att nyttjanderättsavgiften reduceras. Upplåtelseavgiften bör uppräknas årligen med konsumentprisindex. Är den årliga avgiften liten bör, i stället för indexuppräkning, avtalas om att avgiften betalas i förskott för hela den avtalade upplåtelsetiden

Bostadsarrende (pdf 139 kB)

Bostadsarrende föreligger, som huvudregel, när jord upplåts med arrende för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att uppföra eller bibehålla bostadshus för att bereda bostad för arrendatorn eller honom närstående. Bostadshuset ska ägas av arrendatorn och kan vara permanentbostad eller fritidshus. Ägs bostadshuset av en juridisk person är det inte ett bostadsarrende utan ett lägenhetsarrende.  

Bostadsarrende tecknas på bestämd tid, minst fem år eller för arrendatorns livstid.  

Nyupplåtelse av bostadsarrende förekommer mycket sällan på Naturvårdsverkets fastigheter. För befintliga bostadsarrenden gäller att arrendatorn har rätt att överlåta arrenderätten till annan om jordägaren dessförinnan inte antar erbjudande från arrendatorn om att återta arrendestället mot skälig ersättning och inlösa uppförd byggnad. Om upplåtelsen inte strider mot syftet med områdesskyddet finns det normalt ingen anledning att söka återta arrendestället och inlösa ev. byggnad.  

Det finns ett antal upplåtna bostadsarrenden där den upplåtna tomtmarken antingen redan är avstyckad eller kan avstyckas för att bilda en småhusfastighet. Om nyttjandet av bostadsarrendet inte motverkar syftet med naturreservatet finns det oftast inget skäl för Naturvårdsverket att kvarstå som ägare till bostadsarrendeområdet. Se vidare under avsnitt om avyttring.

Anläggningsarrende

 

Naturvårdsverkets vägledning, stöd och instruktioner:

- Om gällande upplåtelse strider mot syftet bör övervägas att säga upp upplåtelsen för upphörande vid avtalstidens utgång. Samråd ska i så fall ske med Naturvårdsverket.

- Upplåtelseavgiften ska normalt motsvara traktens marknadsvärde för jämförbara upplåtelser. Föreskrifter som inskränker utövandet av nyttjanderätten medför normalt att nyttjanderättsavgiften reduceras. Upplåtelseavgiften bör uppräknas årligen med konsumentprisindex. Är den årliga avgiften liten bör, i stället för indexuppräkning, avtalas om att avgiften betalas i förskott för hela den avtalade upplåtelsetiden.

Anläggningsarrende (pdf 130 kB)

Anläggningsarrende uppkommer när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att för förvärvsändamål uppföra eller bibehålla byggnad som ej är av endast ringa betydelse för verksamheten. Upplåtelsen gäller kommersiell verksamhet och upplåtelsetiden ska vara minst ett år. Upplåtelser av anläggningsarrende är relativt ovanliga på Naturvårdsverkets fastigheter.

Lägenhetsarrende

 

Naturvårdsverkets vägledning, stöd och instruktioner: 
- Det finns inga krav på skriftlighet för upplåtelse av lägenhetsarrende. Alla upplåtelser på Naturvårdsverkets fastigheter ska dock upprättas skriftligen för att undvika oenighet om avtalets innehåll. 

- Det förekommer att ägare eller nyttjanderättshavare till angränsande fastigheter anmäler önskemål om upplåtelse av område av Naturvårdsverkets fastighet för infiltration av avlopp, jordvärmeanläggningar m.m. Även om önskad upplåtelse inte strider mot naturreservatsföreskrifter är Naturvårdsverkets inställning att upplåtelse inte bör komma till stånd utan att sökanden gjort en noggrann prövning av tänkbara alternativ som inte berör Naturvårdsverkets fastighet eller naturreservatet i övrigt. Det bör också ha prövats om det finns andra alternativa lösningar som inte ökar miljöbelastningen till exempel installation av mulltoa istället för vattenspolande WC. 

- Om gällande upplåtelse strider mot syftet bör övervägas att säga upp upplåtelsen för upphörande vid avtalstidens utgång. Samråd ska i så fall ske med Naturvårdsverket. 

- Upplåtelseavgiften ska normalt motsvara traktens marknadsvärde för jämförbara upplåtelser. Föreskrifter som inskränker utövandet av nyttjanderätten medför normalt att nyttjanderättsavgiften reduceras. Upplåtelseavgiften bör uppräknas årligen med konsumentprisindex. Är den årliga avgiften liten bör, i stället för indexuppräkning, avtalas om att avgiften betalas i förskott för hela den avtalade upplåtelsetiden

Lägenhetsarrende (pdf 125 kB)

Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåts med arrende för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är bostadsarrende eller anläggningsarrende.

Upplåtelsetiden kan vara bestämd, tills vidare eller på arrendatorns livstid. Ett avtal om lägenhetsarrende är inte bindande för längre tid än 50 år eller 25 år inom detaljplan. Reglerna om maximal upplåtelsetid gäller dock inte för nyttjanderätter upplåtna av staten och om fråga uppkommer om avtalstidens giltighet måste detta utredas i varje enskilt fall.

Upplåtelser av lägenhetsarrende är relativt ovanliga på Naturvårdsverkets fastigheter.

Mer information

Naturvårdsverkets uppdrag

I Naturvårdsverket uppdrag ingår att för statens räkning förvalta fastigheter för naturvårdsändamål. Naturvårdsverket är idag en av Sveriges största markägare med en total yta av omkring 2 miljoner hektar mark. Marken består i huvudsak av våra skyddade områden i form av naturreservat och nationalparker. Till marken hör en mängd olika typer av byggnader som brukas eller upplåts till andra.

Bakgrund

Handledningen beskriver kortfattat det regelverk som gäller för fastighetsförvaltande myndigheter under regeringen. Enligt förordning (1993:527) om förvaltning av statliga fastigheter med mera avses med fastighetsförvaltning ansvar för förvärv, upplåtelse, drift och underhåll samt avyttring av fast egendom.

Handledningen innehåller även instruktioner och rekommendationer för uppdragstagarna. Syftet med vägledningen är att stödja och effektivisera förvaltningen av Naturvårdsverkets fastigheter.

Den ersätter tidigare Vägledning för förvaltning av Naturvårdsverkets fastigheter, rapport 5090, januari 2008.

Vägledning för förvaltning av Naturvårdsverkets fastigheter [2008]

Handledningen på webben publicerades i april 2019.