Förvaltning av fastigheter

Med investering menas en ny-, om- eller tillbyggnad av en byggnad eller anläggning alternativt en standardhöjande åtgärd som ökar byggnadens ekonomiska värde d.v.s. är värdehöjande medan underhållsåtgärder är värdebevarande. Exempel på värdehöjande åtgärder är bl.a. byte av värmesystem, tilläggsisolering av byggnad/anläggning, byte av papptak till tegeltak, utbyte av fönster till isolerglasfönster.

Naturvårdsverket har definierat gränsen för vad som benämns som investering till att åtgärden måste överstiga en kostnad exklusive moms på 250 000 kr. Åtgärder överstigande den summan kommer att bokföras som investering och ingå i Naturvårdsverkets investeringsplan.

Initiativ till byggnads- och anläggningsinvesteringar kan tas av uppdragstagare eller länsstyrelsen i sin roll som förvaltare av nationalpark och naturreservat, som förvaltare via uppdragsavtalet men också av Naturvårdsverket. Varje initiativ ska kunna motiveras.

Det finns två dominerande entreprenadformer, totalentreprenad och utförandeentreprenad. Utförandeentreprenaderna upphandlas vanligtvis som generalentreprenad eller delad entreprenad. Projekteringen genomförs olika beroende på entreprenadform. Valet av entreprenadform är beroende av hur mycket beställaren vill detaljreglera i projektet. I en utförandeentreprenad detaljprojekterar arkitekten och underkonsulterna samtliga tekniska lösningar och inget överlämnas till byggentreprenören att bestämma på plats under byggtiden. I detaljprojekteringen ingår även mängdbeskrivningar på material. I en totalentreprenad överlåter beställaren till byggentreprenören att bestämma hur olika delar ska tekniskt genomföras i projektet med utgångspunkt från beställarens funktionsspecifikationer som finns i förfrågningsunderlaget. Mellanting kan förekomma, så kallad styrd totalentreprenad.

Entreprenaden ska avslutas genom en slutbesiktning. I normalfallet handlar beställaren upp en fristående oberoende, besiktningsman. Vid mindre entreprenader kan den kvalitetsansvarige enligt PBL genomföra slutbesiktningen. Observera att entreprenören bör godkänna valet av besiktningsman. När slutbesiktningen är genomförd och entreprenaden är godkänd överlämnas den omedelbart till beställaren som nu får hela ansvaret för byggobjektet. Då upphör bl.a. en del av entreprenörens försäkringar att gälla. Vid slutbesiktningen ska entreprenören överlämna egenkontroller, underlag för relationsritningar, samtliga drift och underhållsbeskrivningar samt de olika varugarantier som lämnats. Dessa dokument är en förutsättning för godkänd entreprenad. I vissa fall ska beställaren återlämna säkerhet om dessa inte är tidsbestämda. När entreprenaden är godkänd ska resterande kostnader regleras liksom innehållna medel betalas ut till entreprenören.

Före garantitidens utgång ska garantibesiktning genomföras. En dags försening räcker för att entreprenörens ansvar för garantin inte gäller. Det är viktigt att redan vid slutbesiktningen bestämma vem som håller reda på och kallar till garantibesiktning. Ofta kan denna uppgift läggas på besiktningsmannen. Observera att garantibesiktningen är viktig, då det är sista tillfället att påtala fel i entreprenaden. Garantitidens längd ska fastställas vid upphandlingen och framgå av entreprenadkontraktet.

Omvänd skattskyldighet inom byggsektorn innebär att det är köparen och inte säljaren som ska deklarera och betala moms. Reglerna gäller från den 1 juli 2007. Det gäller tjänster som avser fastighet, byggnad eller anläggning om det handlar om mark- och grundarbeten, bygg- och anläggningsarbeten, bygginstallationer, slutbehandling av byggnader m.m. I en byggtjänst ingår i de flesta fall material. Den omvända skattskyldigheten omfattar även i försäljningen ingående material. När staten köper byggtjänster till sin yrkesmässiga verksamhet ska omvänd skattskyldighet tillämpas. Om staten köper byggtjänster för sin myndighetsutövning ska omvänd skattskyldighet inte tillämpas. Är det en blandning av yrkesmässig verksamhet och myndighetsutövning ska, enligt Skatteverket, omvänd skattskyldighetanvändas.

Det innebär att vid upphandling av byggtjänster på Naturvårdsverkets fastigheter ska omvänd skattskyldighet tillämpas eftersom flertalet upphandlingar hänger ihop med verkets roll som fastighetsägare d.v.s. motsvarar yrkesmässig verksamhet. Vid upphandling av byggtjänst ska på faktura anges uppdragstagarens momsregistreringsnummer (resp. länsstyrelse eller Naturvårdsverkets momsnummer). Säljaren/leverantören ska också uppmanas att på fakturan skriva ”Omvänd skattskyldighet för byggtjänster gäller”.

Omvänd skattskyldighet inom byggsektorn (skatteverket.se)

I uppdragstagarens roll ingår att konsekvent genom hela investeringsprocessen arbeta med miljöval. Det kan t.ex. ske i form av att ställa krav på miljökriterier i upphandlingen, få projektören att göra kloka materialval, att i entreprenadskedet få bra dokumentation av byggmaterial samt uppföljning av byggavfall. Det ingår också att ställa krav på den färdiga produktens miljöprestanda.

Naturvårdsverkets ambition är att byggnadsmaterial som används i våra ny- om och tillbyggnader för byggnader och anläggningar ska vara så klokt valda som möjligt och inte innehålla hälso-eller miljöfarliga ämnen. Materialen ska också ha en lång livslängd och främja ett hållbart skogsbruk (både nationellt och internationellt).

I uppdragstagarna roll ingår att i förfrågningsunderlaget ange aktuella miljökriterier för anbudsgivare. Exempel på kriterier kan vara att företaget ska ha en miljöpolicy, arbeta systematiskt med miljöarbete, kunna upprätta en miljöplan och avfallsplan.

I uppdragstagarens roll som beställare är det viktigt att ställa miljökrav i projekteringsskedet. Kloka miljöval ska efterfrågas och beaktas vid utvärdering av anbud. Naturvårdsverket förespråkar tekniska lösningar som ger låg vatten- och energiförbrukning och i övrigt bidrar till att minska negativ miljöpåverkan t.ex. vid hantering av byggavfall.